В октябре участники конференции, организованной Союзом бюро недвижимости Эстонии, подтвердили, что участники рынка недвижимости настроены скорее положительно, и крупные системные риски в ближайшие годы этому рынку не угрожают.
Ситуация действительно может казаться такой, если следить за важными индикаторами в целом, однако мы очень хорошо знаем, что с предсказанием крупных кризисов люди справляются не лучше шимпанзе. В самом деле, о каких-либо серьезных опасностях сейчас не говорят. Время от времени упоминается старение и снижение численности населения, которое в будущем может привести к падению количества сделок на рынке недвижимости. Говоря о демографии, уместно будет напомнить, что количество 25–39-летних людей, которые в настоящее время в основном совершают сделки с недвижимостью, в течение последних пяти лет практически не менялась. В 2013 году их численность в Эстонии составляла 278 914, а в минувшем году – 281 175 человек. Однако в свете ближайших пяти лет стоит взглянуть на изменение численности завтрашних покупателей, которым сейчас 20–34 года. Таких людей в 2013 году в стране жило 277 234, а в 2018 – 254 951, то есть, на 22 000 с лишним человек меньше. В течение ближайших 10 лет картина станет еще более негативной. Таким образом, люди, которые хотят принять разумное решение в сфере недвижимости завтра, должны обратить внимание на сегодняшние тренды.
Эстония
Если вернуться к актуальным событиям, то есть, к показателям за минувший месяц, то по первоначальным данным в октябре по всей Эстонии было заключено более 2135 сделок купли-продажи квартирной собственности. Это один из лучших результатов за год, который всего на три сделки уступает рекордному майскому показателю. Как обычно, самое большое влияние на рынок оказало строительство нового жилья. Самое большое изменение произошло в Выруском уезде, так как в статистике отразились первые сделки по передаче вещного права в жилом комплексе Tamula Kodu. Это повысило медианную цену сделок в Вырумаа с обычных 350 евро/м2 до 664 евро/м2. Еще большее влияние на показатель медианной цены оказала значительная доля нового жилья в Таллинне, благодаря которой число сделок оказалось таким высоким. Медианная цена сделок составила здесь 1376 евро/м2, что соответствовало средним показателям за год. Выше всего медианная цена сделок была в Харьюском уезде (1852 евро/м2), за которым следовали Тартуский уезд (1276 евро/м2) и Пярнуский уезд (917 евро/м2). На большой контраст между регионами Эстонии указывает и тот факт, что в большинстве уездов медианная цена сделок не превысила 300 евро/м2.
Таллинн
Мы уже упоминали в своих обзорах, что хотя статистическая зависимость между температурой воздуха и числом сделок отсутствует, на рынке имеется другая связь, которая делает число сделок более предсказуемым. Это связь между числом сделок и сроками готовности нового жилья. В Таллинне в последнее время сложилось неписанное правило, что люди переезжают в новые квартиры к Рождеству, а потому именно в последнем квартале года рынок недвижимости Таллинна бьет все рекорды. Однако со временем эта тенденция, очевидно, может измениться, так как Земельный департамент начинает все чаще трактовать в качестве даты сделки с новым жильем дату передачи вещного права, что в будущем может привести к более равномерному распределению сделок во времени.
В текущем году лучший результат по количеству сделок принадлежит именно октябрю, когда было заключено 912 сделок. По сравнению со вторым рекордным месяцем нынешнего года октябрьский показатель оказался лучше на 80 сделок. Самый большой вклад в рост этого показателя внесли крупные районы, среди которых самый значительный подъем продемонстрировал район Мустамяэ. В году не так много месяцев, когда в Мустамяэ заключают больше сделок, чем в Ласнамяэ, но в октябре произошло именно так. Медианная цена сделок в этом году уже превышала уровень 1900 евро/м2, однако в октябре этот показатель побил все прежние рекорды и составил 1969 евро/м2. При этом свой вклад в рост цен внесло не только строительство нового жилья, доля которого составила 28%, то есть, осталась на привычном уровне, но и квартиры вторичного рынка, где рост цен был практически таким же, как и на рынке нового жилья. Среди новостроек в октябре тон задавали жилые комплексы Коплиских линий, квартала Веэренни и Сяэсе. Как мы уже предсказывали, в условиях отсутствия крупных изменений в экономике количество сделок остается на стабильном уровне. Однако повышение цены предложения на новое жилье означает, что вскоре нам придется привыкнуть к тому, что медианная цена квадратного метра будет начинаться на цифру 2.
Тарту
Поскольку глубина рынка нового жилья Тарту, то есть, распределение сделок с ним по месяцам меньше, чем в Таллинне, колебание числа сделок от месяца к месяцу, которое на профессиональном языке называют отклонением, здесь значительно больше. После очень активных августа и сентября октябрьский спад оказался достаточно логичным. Большого прорыва в заключении вещно-правовых сделок с новым жильем не произошло, однако в новых домах было заключено 34 сделки, и большинство из них – в доме по ул. Кристалли, 12 (семь сделок). На протяжении октября в Тарту было заключено 167 сделок, что на 25 меньше, чем в сентябре. В то же время, среднее число сделок в месяц в нынешнем году составляет 170. Из-за низкой доли нового жилья снизилась и медианная цена сделок, которая в октябре составила 1353 евро/м2 – в нынешнем году это второй результат с конца.
Пярну
Как и в минувшем году, рынок недвижимости Пярну характеризуется сезонностью. Это особенно бросается в глаза в условиях, когда в некоторые месяцы доля нового жилья на рынке недвижимости ниже. В октябре в Пярну было заключено 73 сделки, что символически как будто указывает на то, что титул летней столицы отошел в историю. По сравнению с началом года активность рынка повысилась, однако показатели за три последних месяца в Пярну составили 78, 78 и 85 сделок соответственно, а потому можно говорить о снижении числа сделок на 15–20. Низкая доля нового жилья нашла свое отражение и в медианной цене сделок, которая в октябре составила 1163 евро/м2. На фоне результатов нынешнего года это довольно низкий показатель.
Нарва
Октябрь стал для рынка недвижимости Нарвы одним из самых активных месяцев – впервые в году число сделок превысило 80. Однако медианная цена двигалась в противоположном направлении – она составила 352 евро/м2, что стало третьим с конца показателем за весь год. На самом деле, проблемы Нарвы актуальны для всего Ида-Вируского уезда. Изменения в этом регионе наступят, очевидно, лишь тогда, когда ему удастся привлечь крупные инвестиции, и люди будут более оптимистично смотреть в будущее. А до тех пор Ида-Вирумаа, практически единственному уезду, где цены на недвижимость в последние годы не растут, приходится сталкиваться с со снижением численности населения и одним из самых высоких показателей безработицы в Эстонии.
