В декабре 2018 года «охлаждение» рынка недвижимости продолжилось, несмотря на то что в целом по Эстонии в 2018 году было заключено больше сделок с квартирами и частными домами, чем в позапрошлом году. И все же нельзя говорить о том, что «охлаждение» шло по всей стране – сейчас оно ограничивается в основном ситуацией в столице.
Невзирая на высокий спрос, рост цены вхождения на рынок, снижение чистой прибыли и большое количество предложений посеяли среди застройщиков неуверенность, а потому в 2018 году число построенных новых квартир снизилось. Уменьшилось также количество выданных разрешений на строительство. Падение началось уже в III квартале и, если принять во внимание высокие показатели за предыдущий год, продолжалось также в IV квартале.
Таллинн
В столице по сравнению с тем же периодом предыдущего года было заключено на 200 сделок с квартирами меньше. В то же время благодаря обычному повышению доли нового жилья к концу года медианная цена достигла самого высокого за всю историю показателя – 1 858 евро/м2. Прежний рекорд был поставлен в декабре предыдущего и июне нынешнего года, когда медианная цена возросла до 1 808 евро/м2.
В целом за год было заключено 9 698 договоров купли-продажи квартирной собственности, что на 60 с небольшим договоров меньше, чем в минувшем году. Замедлился также рост медианной цены. Если в 2017 году он составил 8,2 %, то в 2018 году цены выросли на 5,7 %. И все же, принимая во внимание темпы продажи новых квартир, поступивших на рынок за последние месяцы, есть опасность, что из-за высоких цен предложения спрос может снизиться.
В большинстве районов Таллинна количество сделок в 2018 году немного упало. Единственным крупным исключением стал район Ласнамяэ, где в силу крупных масштабов строительства число сделок возросло на 140 с лишним. Цена сделок больше всего выросла в Пыхья-Таллинне (11,4 %); в других районах рост цен составил от 5 до 7 %. Медианная цена сделок была выше всего в центральном районе города – только здесь она превысила показатель в 2 000 евро/м2.
Другие крупные города
В Тарту в 2018 году количество проданных квартир значительно возросло – на целых 300 квартир по сравнению с 2017 годом. Следует отметить, что на протяжении последней пары лет количество сделок в Тарту практически стоит на месте, а потому крупному росту поспособствовали сравнительно низкие показатели за предыдущий год. Очевидно, в этом году рост показателей в Тарту замедлится, тем более что наряду с увеличившимся почти на 300 числом сделок ускорился также рост медианной цены (1 275 → 1 387 евро/м2). Его повышение в 2018 году составило 8,8 %. С другой стороны, в отличие от Таллинна в Тарту застройщики смотрят на ситуацию более оптимистично, что доказывает в том числе рост количества полученных разрешений на строительство.
В Пярну за быстрым ростом, характерным для 2017 года, последовало значительное падение числа сделок, которое вернулось на уровень 2015 года. Учитывая небольшой размер рынка, невозможно было представить, чтобы в 2018 году здесь продолжился тот же бурный рост, что и раньше. Потенциал рынка и количество покупателей здесь настолько ограничены, что крупные взлеты и падения составляют особенность этого небольшого, но ценного рынка. Медианная цена сделок продолжала расти более низкими темпами, чем в среднем по рынку, и по сравнению с показателями 2017 года увеличилась на 6,5 %. В общей сложности в 2017 году в Пярну было заключено 772 сделки, медианная цена которых составила 1 153 евро/м2.
Хотя в Нарве медианная цена сделок падает уже четвертый год подряд, а число сделок по сравнению с 2017 годом снизилось на 20 с лишним, конец года в этом городе все же был многообещающим. Вслед за падением, наблюдавшимся здесь летом и ранней осенью, в ноябре и декабре медианная цена вновь преодолела показатель в 400 евро/м2. Замедлилось также падение цены предложения. В общей сложности за год в Нарве было заключено 708 сделок, медианная цена которых составила 393 евро/м2.
Уезды
По поводу прочих крупных городов, например Нарвы и Пярну, а также остальной Эстонии можно сказать, что снижение численности населения, а особенно миграция молодых людей, которые чаще всего покупают жилье, в 2018 году на количество сделок больше не влияло. Если не учитывать показатели по Харьюскому и Тартускому уездам, из оставшихся 13 уездов число сделок возросло всего в трех. Это указывает на тот факт, что социально-экономические условия и снижающаяся численность населения создали границу, которую в нынешних условиях большинство уездов преодолеть не может. Положительная картина роста количества сделок наблюдалась в уездах, где этот рост происходил на фоне скромных показателей или значительного падения числа сделок в прошлом году. Так, например, если в 2017 году в Пылвамаа количество сделок снизилось на 20 с лишним, то в 2018 году на фоне этого показателя оно возросло более чем на 50. Крупный рост наблюдался также в Ида-Вирумаа, где в 2018 году было заключено 2 230 сделок, то есть на 72 больше, чем в 2017 году. Самое значительное падение наблюдалось в Пярнуском уезде. В 2017 году здесь было заключено 1 350 сделок, а в 2018 году – всего 1 196.
Повышение доходов населения и снижение безработицы сопровождалось ростом цен. Медианная цена снизилась всего в четырех уездах (Хийумаа, Ида-Вирумаа, Валгамаа, Вильяндимаа), причем уезд Валгамаа стал единственным, где цены падают уже второй год подряд. Абсолютные цены на жилье сильнее всего выросли в Тартуском и Харьюском уезде. В остальных уездах рост цен на самом деле был весьма небольшим и в основном составил от 20 до 50 евро/м2.
В уездных центрах притяжения цены росли быстрее, чем в среднем по уезду. В основном это были те немногие места за пределами Таллинна, Тарту или Пярну, где цены растут. Из уездных центров самым популярным оказался Курессааре, где медианная цена в 2018 году составила 846 евро/м2. За ним следуют Раквере и Вильянди, где медианная цена была почти одинаковой – приблизительно 740 евро/м2. В обоих городах медианная цена сделок выросла на 100 с лишним евро/м2, однако количество сделок, как и в других местах, упало. Кроме того, значительный рост наблюдался в Хаапсалу, где медианная цена сделок увеличилась на целых 137 евро/м2 и тоже преодолела границу в 700 евро/м2.
Дома
2018 год стал хорошим годом и для рынка частных домов, так как по сравнению с 2017 годом возросло как количество сделок, так и их средняя цена. По всей Эстонии было заключено 2 679 сделок по купле-продаже жилых зданий, а их средняя цена превысила 106 000 евро, что примерно на 9 000 евро больше, чем в 2017 году. Как и на рынке квартир, рост числа сделок носил довольно узконаправленный характер. В десяти уездах количество сделок снизилось. Самый крупный рост наблюдался в Ляэне-Вируском (+50 сделок) и в Тартуском (+24 сделки) уездах. Средняя цена выросла почти во всех уездах. Харьюский уезд оказался единственным, где цена преодолела показатель в 200 000 евро, а в Тартуском уезде она составила более 130 000 евро. Невзирая на связанные с частными домами крупные расходы и низкую ликвидность рынка, возросло также количество выданных разрешений на строительство. Поскольку рынок строительства квартир ограничен всего несколькими уездами, люди, проживающие за пределами городов и желающие обновить жилье, в основном ремонтировали старые квартиры либо приступали к строительству частного дома.
