Апрель на рынке недвижимости характеризовался возросшей стабильностью и предсказуемостью курса, потому что в основном продолжились тенденции последних лет: неизменное количество сделок и продолжение роста медианной цены в связи с экономическими условиями.
По первоначальным данным, в течение апреля на всей территории Эстонии было заключено 1967 сделок купли-продажи квартирной собственности, то есть примерно на 164 сделки больше по сравнению с апрелем прошлого года. Первые четыре месяца текущего года оказались очень активными – было заключено на 180 сделок больше по сравнению с первыми четырьмя месяцами прошлого года. Медианная цена сделок с квартирной собственностью за это время возросла на 3,4%, то есть на 45 EUR/м2, и составила в первые четыре месяца этого года 1380 EUR/м2 (в апреле: 1344 EUR/м2).
Развитие ситуации в отдельных уездах несколько отличается от общего положения дел в Эстонии, на которое в значительной степени влияет Харьюский уезд. Так, в Харьюском уезде в первые четыре месяца этого года количество сделок увеличилось более чем на 100 по сравнению с первыми четырьмя месяцами прошлого года, но в остальных регионах Эстонии данный показатель мало изменился: в первые четыре месяца этого года количество сделок лишь немного увеличилось, но в течение 2018 года их общее число уменьшилось. Если медианная цена сделок в Харьюском уезде возросла примерно на 70 EUR/м2, то в остальных регионах нашей страны – всего примерно на 30 EUR/м2. Исключив из перечня уездов также Тартумаа, получим еще более скромную картину: в первые четыре месяца этого года было заключено всего на 20 сделок больше, а прирост их медианной цены составил лишь 21 EUR/м2.
Почему в остальных регионах Эстонии наблюдается стагнация количества сделок, причем даже с некоторым уменьшением? Существует ряд причин, главная из которых связана с демографическими тенденциями: наше население стареет и сокращается. Например, по состоянию на 1 января 2018 года доля населения в возрасте самого активного потребления жилищных кредитов (25–39 лет) в Харьюском уезде составляла 29%, в Тартуском уезде – 27,5%, а в остальных регионах Эстонии – всего 21,5% от общего числа жителей. Так что молодежи вне двух основных уездов нашей страны довольно мало, и прогнозы на ближайшие 10 лет неутешительны.
Демографический индекс давления на рынок труда, демонстрирующий соотношение между молодежью, которая выйдет на рынок труда в ближайшие десять лет (сейчас им 5–14 лет), и пожилыми людьми, которые в этот же период покинут рынок труда (сейчас им 55–64 года), в Харьюском уезде по состоянию на 1 января 2018 года составил 0,97, то есть молодежи почти столько же, сколько пожилых людей. В Тартуском уезде этот показатель даже выше, 1,1, но в остальных регионах Эстонии он или немного ниже (0,88 в Рапласком уезде), или значительно ниже (0,55 в Хийуском и Ида-Вируском уездах), а среднее значение – 0,68. Учитывая потенциальные последствия миграции, увидим, что перспективы Харьюского и Тартуского уездов на ближайшие 10 лет весьма стабильны и существенного спада спроса не произойдет. Но в остальных регионах Эстонии спрос будет неуклонно снижаться.
В самом крупном городе, Таллинне, количество сделок в первые четыре месяца текущего года уменьшилось на 135. С одной стороны, это свидетельствует о хорошем первом полугодии прошлого года. С другой стороны, мы наблюдаем увеличение доли новостроек вне столицы. С января по апрель текущего года в Таллинне были заключены 3082 сделки купли-продажи квартирной собственности, причем их медианная цена составила 1830 EUR/м2, что на 92 EUR/м2 больше по сравнению с показателем годичной давности. Такое повышение цен стало постоянным явлением, и в этом году в Таллинне будет продаваться совсем немного новостроек со средней ценой ниже 2000 EUR/м2. Незначительная (менее 5%) разница между ценами предложений и ценами сделок указывает на сохранившуюся высокую покупательную способность, которая в краткосрочной перспективе, несомненно, положительно повлияет на повышение цен.
На рыночную ситуацию в Тарту в апреле повлияла возросшая доля сделок с новостройками, благодаря чему количество сделок увеличилось примерно на 60 по сравнению с апрелем прошлого года, а их медианная цена возросла примерно на 120 EUR/м2. Около половины из 60 сделок с новостройками было связано со зданиями на ул. Кристалли, 10 и ул. Парги, 10. В первые четыре месяца текущего года медианная цена сделок оставалась стабильной. С января по апрель прошлого года было заключено 556 сделок с квартирной собственностью, а с января по апрель текущего года – 591 сделка. Их прошлогодняя медианная цена составила 1354 EUR/м2, а в этом году – 1425 EUR/м2, то есть повысилась всего примерно на 5%.
Поскольку количество сделок в Пярну в прошлом году уменьшилось, то показатели текущего года должны быть в сравнении выше. В течение первых четырех месяцев этого года было заключено на 30 сделок с квартирной собственностью больше, а их медианная цена превысила 1300 EUR/м2, что примерно на 70 EUR/м2 больше по сравнению с показателем годичной давности. Апрельский результат стимулировали продажи в построенном в части города Ряэма на улице Оя, 118 многоквартирном доме, где было заключено 20 сделок вещного права.
В третьем по величине городе Эстонии, Нарве, количество сделок с квартирной собственностью немного увеличилось (год назад – 234 сделки, сейчас – 253 сделки), но их медианная цена остается низкой: 415 EUR/м2 год назад и 369 EUR/м2 сейчас. Неизменная стабильность цен предложений указывает на то, что в ближайшее время в Нарве произойдет замедление спада медианной цены сделок.