Июнь поставил точку в первом полугодии, дав нам возможность ненадолго остановиться и окинуть взглядом изменения, произошедшие за более длительный промежуток времени, чем обычный месячный период. Хотя рынок недвижимости в различных регионах Эстонии развивается с разной скоростью и в разных направлениях, общая картина, которая открывается нам на основе как статистики, так и общего сантимента, скорее позитивная. Рост благосостояния и чувства безопасности позволяет все большему количеству людей приобретать недвижимость, что дает им возможность сформировать жилую среду по своему вкусу и способствует развитию частной жизни. География строительства нового жилья год от года расширяется, и на основе Таллинна как самого крупного рынка можно видеть, что, несмотря на большие объемы строительства, интерес к новым квартирам не ослабевает, что, в свою очередь, способствует и устойчивости рынка вторичного жилья.
В первом полугодии 2018 года в Эстонии была заключена 11 101 сделка с квартирной собственностью, что на 354 сделки, то есть на 3,3 % больше, чем за аналогичный период предыдущего года. Однако на уровне уезда изменение числа сделок было очень неравномерным: с одной стороны, сильно различается развитие и рынок недвижимости регионов, а с другой, различается также величина рынка – на небольшом рынке каждая сделка прибавляет к статистике гораздо больший процент, чем на крупном. В Харьюском уезде количество сделок выросло на 426, а в остальной Эстонии за пределами Харьюмаа – снизилось на 72 сделки. В Ида-Вирумаа количество сделок снизилось на 87, а в Пярнумаа и Рапламаа – более чем на 40 сделок. По количеству сделок, заключенных в первом полугодии, за Харьюмаа (6288) следовали Тартумаа (1270), Ида-Вирумаа (1033) и Пярнумаа (615).
В отличие от числа сделок, рост медианной цены был всеобъемлющим: по сравнению с аналогичным периодом минувшего года медианная цена сделок возросла в десяти уездах. Хотя на рынке недвижимости лидирует новое жилье, в сделках с которым первое место по-прежнему занимает Харьюмаа, изменения произошли и на рынке вторичного жилья, что в случае роста цены не дает оснований говорить лишь о влиянии новостроек. Медианная цена всех сделок в первом полугодии 2018 года составила 1348 евро/м2 и по сравнению с тем же периодом минувшего года возросла на целых 13,1 %. Такой быстрый рост цен превзошел самые смелые ожидания. Этому, несомненно, поспособствовали многие факторы, в том числе стремительно выросшая стоимость строительства. Самой высокой медианная цена была в Харьюмаа (1673 евро/м2), где цены возросли на 8,3 %. На втором и третьем местах оказались Тартумаа (1314 евро/м2) и Пярнумаа (986 евро/м2) – в этих двух уездах цены выросли более чем на 10 %.
Возросшая концентрация строительства нового жилья в Таллинне и его окрестностях привела к тому, что ситуацию на рынке недвижимости все больше определяет происходящее в Харьюмаа – в первом полугодии 2018 года доля Харьюского уезда в общей ценности сделок с квартирами составила 79,1 %, а Таллинна – 64,7 %. По мере расширения географии строительства нового жилья доля Харьюмаа в общей ценности сделок за последние годы в основном росла, однако доля Таллинна при этом осталась стабильной. В первом полугодии в Таллинне было заключено 4992 сделки, что на 6,5 % больше, чем в предыдущем. Медианная цена при этом возросла на 7,7 %, достигнув показателя в 1748 евро/м2.
Большая часть сделок была связана с районом Ласнамяэ, где было заключено 1284 сделки, что на 175 больше, чем год назад. На популярность окраинной части города среди строителей и покупателей нового жилья указывает также значительный рост количества сделок в Хааберсти (+75) и Мустамяэ (+62). Из крупных районов заметное падение количества сделок наблюдалось только в районе Пыхья-Таллинн (-50), где объемы строительства нового жилья несколько снизились. Медианная цена в первом полугодии значительно выросла – только в районе Нымме рост медианной цены составил менее 8 %, а в Хааберсти и Пирита он перевалил за 10 %. Выше всего медианная цена была в центральном районе города (2345 евро/м2), а ниже всего в Ласнамяэ (1570 евро/м2).
В Тарту по сравнению с тем же периодом минувшего года количество сделок возросло более чем на 150, а их медианная цена – более чем на 20 %. Такой мощный рост можно объяснить как повышением доли нового жилья, так и общим ростом цен, который затронул и относительно дешевые квартиры в панельных домах. За первое полугодие 2018 года в Тарту была заключена 931 сделка по купле-продаже жилья, медианная цена которых составила 1361 евро/м2.
Итоги первого полугодия в Пярну подтверждают тот факт, что за периодом интенсивного роста обычно следует спокойный период. Период оживления рынка недвижимости в Пярну в основном пришелся на 2017 год, и в первом полугодии 2018 года подобных показателей достичь уже не удалось. В первом полугодии нынешнего года здесь было заключено 398 сделок, что на 23 сделки меньше, чем в минувшем году. Тем не менее, медианная цена сделок практически не сбавила темпы роста – по сравнению с предыдущим годом она выросла на 12,8 % (1195 евро/м2).
Невзирая на влияющие на имидж города Нарва события в обществе, кульминацией которых станет временный переезд канцелярии президента, на рынок недвижимости в Нарве они влияния пока не оказали. Вполне возможно, это положит начало будущей цепочке позитивных событий, но ясно то, что в интересах развития Нарвы и Ида-Вирумаа в целом по-прежнему важно, чтобы они оставались полноценными регионами Эстонии. В первом полугодии 2018 года в Нарве было заключено 332 сделки с квартирной собственностью, медианная цена которых составила 403 евро/м2. Если медианная цена по сравнению с аналогичным периодом значительно не изменилась, то количество заключенных сделок уменьшилось на 60.
Небольшие города Эстонии по-разному отреагировали на рост рынка недвижимости. Снижение численности населения достигло такого уровня, когда общее количество сделок в основном начало снижаться (из 15 рассматриваемых городов количество сделок выросло только в четырех), но цены демонстрируют противоположную тенденцию (из 15 рассматриваемых городов медианная цена сделок возросла в десяти). И все же по сравнению с первым полугодием минувшего года снижение как количества сделок, так и их медианной цены поразило всего два города: Кохтла-Ярве и Валга, которые характеризуются низкими доходами, высоким уровнем безработицы, быстрым снижением численности населения и плохим имиджем в глазах людей. Противоположных примеров три: Кейла, Пайде и Тапа. Если в первых двух городах количество сделок по сравнению с аналогичным периодом минувшего года осталось на том же уровне, то в Тапа возросло как количество сделок, так и их медианная цена. Помимо Кейла медианная цена перевалила за 1000 евро/м2 также в Маарду. Медианная цена более 700 евро/м2составила в Курессааре, Раквере и Вильянди.
Волости Харьюмаа, как правило, быстрее всего отражают процессы, происходящие в Таллинне. По сравнению с аналогичным периодом минувшего года в тех волостях, где было заключено более 50 сделок (таких было в общей сложности семь), количество сделок выросло во всех волостях, а медианная цена – в шести. Только в волости Виймси было заключено на 30 сделок меньше, чем в минувшем году. Уровень цен в волостях, расположенных в верхней части ценовой шкалы, схож с ценами на жилье на окраинах Таллинна – в первом полугодии 2018 года медианная цена сделок в волости Раэ составила 1687 евро/м2, в волости Сауэ – 1622 евро/м2, в волости Виймси – 1607 евро/м2, а в волости Харку – 1576 евро/м2.
